Wyceniamy lokal mieszkalny o powierzchni 52 m². Z bazy transakcji wybraliśmy sześć porównywalnych sprzedaży z tego samego rynku, ceny są już zaktualizowane na datę wyceny. Liczby są przykładowe — ale policzone dokładnie tak, jak liczy je program.
Dane wyjściowe
Trzy cechy rynkowe, każda w skali 1–3 (1 — gorsza, 2 — przeciętna, 3 — lepsza), i wagi wyznaczone wcześniej (np. metodą Spearmana):
| Cecha | Waga | Wyceniany lokal |
|---|---|---|
| Lokalizacja | 0,45 | 2 |
| Stan techniczny | 0,35 | 2 |
| Kondygnacja | 0,20 | 2 |
| Transakcja | Cena [zł/m²] | Lokalizacja | Stan | Kondygnacja |
|---|---|---|---|---|
| A | 6 150 | 3 | 2 | 2 |
| B | 5 480 | 2 | 2 | 1 |
| C | 5 900 | 2 | 3 | 2 |
| D | 5 120 | 1 | 1 | 2 |
| E | 5 650 | 2 | 2 | 3 |
| F | 5 300 | 1 | 3 | 1 |
Rozstęp cen: ΔC = 6 150 − 5 120 = 1 030 zł/m².
Zwróć uwagę, że dla każdej cechy w zbiorze występują wszystkie trzy oceny: 1, 2 i 3. To ważne. Gdyby stan techniczny miał w transakcjach tylko oceny 2 i 3, to w praktyce jest to skala dwustopniowa — przeocenisz ją na 1–2, a dzielnikiem jest rozstęp ocen w zbiorze (tu 1), a nie liczba stopni skali z założenia.
Poprawki kwotowe
Dla każdej transakcji i każdej cechy:
Każda cecha ma w zbiorze oceny od 1 do 3, więc dzielimy przez 3 − 1 = 2. Weźmy transakcję A: ma lepszą lokalizację (3 zamiast 2), więc jej cenę trzeba obniżyć:
Stan i kondygnacja są takie same jak w lokalu wycenianym — poprawki zerowe. Transakcja F ma wszystkie trzy cechy inne, więc dostaje trzy poprawki:
stan: 0,35 × (2 − 3) ÷ 2 × 1 030 = −180,25
kondygnacja: 0,20 × (2 − 1) ÷ 2 × 1 030 = +103,00
suma = +154,50 zł/m²
Całe zestawienie:
| Tr. | Cena | Lokalizacja | Stan | Kondygnacja | Suma | Cena skorygowana |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 6 150 | −231,75 | 0 | 0 | −231,75 | 5 918,25 |
| B | 5 480 | 0 | 0 | +103,00 | +103,00 | 5 583,00 |
| C | 5 900 | 0 | −180,25 | 0 | −180,25 | 5 719,75 |
| D | 5 120 | +231,75 | +180,25 | 0 | +412,00 | 5 532,00 |
| E | 5 650 | 0 | 0 | −103,00 | −103,00 | 5 547,00 |
| F | 5 300 | +231,75 | −180,25 | +103,00 | +154,50 | 5 454,50 |
Wartość nieruchomości
Wartość jednostkową przyjmujemy jako średnią cen skorygowanych:
WR = 5 625,75 × 52 m² = 292 539 zł
W operacie zaokrąglasz wynik zgodnie z przyjętą przez siebie zasadą — i opisujesz, dlaczego przyjmujesz średnią, a nie np. medianę (tu: 5 565,00 zł/m² — przy parzystej liczbie transakcji to średnia dwóch środkowych cen).
Kontrola: czy poprawki coś tłumaczą?
Skąd wiesz, że cechy i wagi są dobrane dobrze? Porównaj rozrzut cen przed i po poprawkach:
| Odchylenie standardowe | Współczynnik zmienności | |
|---|---|---|
| Ceny transakcyjne | 382 zł/m² | 6,8% |
| Ceny skorygowane | 168 zł/m² | 3,0% |
Poprawki zmniejszyły rozrzut ponad o połowę — czyli przyjęte cechy rzeczywiście tłumaczą większość różnic między transakcjami. Gdyby współczynnik po poprawkach był taki sam albo wyższy, to sygnał, że coś jest nie tak z cechami, ocenami albo wagami.
Najczęstsze pytania
Jak liczy się poprawkę w metodzie porównywania parami?
Poprawka dla cechy = waga cechy × (ocena nieruchomości wycenianej − ocena transakcji) ÷ (ocena max − ocena min tej cechy w zbiorze) × ΔC, gdzie ΔC to rozstęp cen w zbiorze. Cena skorygowana to cena transakcji plus suma poprawek.
Ile transakcji potrzeba do metody porównywania parami?
Metodę da się policzyć już na kilku transakcjach (Estymat ostrzega poniżej trzech), ale do wyznaczenia wag metodą Spearmana potrzeba co najmniej pięciu. Im mniejsza próba, tym staranniej trzeba uzasadnić wybór transakcji.
Średnia czy mediana cen skorygowanych?
Najczęściej przyjmuje się średnią. Mediana jest odporniejsza na pojedynczą transakcję odstającą. Niezależnie od wyboru trzeba go opisać w operacie.
Sprawdź to na własnych danych
Estymat robi to wszystko za Ciebie: wczytuje GML ze starostwa, czyści dane, liczy wagi i wycenę, a wynik eksportuje do Worda. Wersja próbna działa 7 dni, z pełnymi funkcjami i bez podawania karty.
Demo · Windows Demo · Mac Umów prezentację