Dane przestrzenne w wycenie nieruchomości — ULDK, WFS GUGiK, geoportal

Dlaczego to ma znaczenie w wycenie

Ceny z Rejestru Cen Nieruchomości mówią, za ile sprzedano. Żeby ocenić cechy transakcji i porównać je z przedmiotem wyceny, potrzebujesz wiedzieć, co sprzedano i gdzie. Tę wiedzę dają publiczne usługi danych przestrzennych.

Najważniejsze źródła

Źródło	Co z niego weźmiesz
ULDK (GUGiK)	granice i położenie działki po jej identyfikatorze — podstawa do mapy, kształtu i szerokości frontu
WFS/WMS EGiB	kontury budynków, liczba kondygnacji, klasy użytków gruntowych
KIMPZP i plany ogólne (POG)	przeznaczenie terenu w planie miejscowym i strefa planu ogólnego
KIUT	sieci uzbrojenia terenu w pobliżu działki
PRG — adresy	punkty adresowe, geokodowanie transakcji bez adresu
GDOŚ, NID	obszary chronione (Natura 2000, parki krajobrazowe) i zabytki
Mapy zagrożenia powodziowego	położenie w obszarze zagrożenia powodzią
Ortofotomapy archiwalne	jak wyglądała działka kilka lub kilkanaście lat temu — przydatne przy wycenach na datę wsteczną

Co z tego da się policzyć

• Szerokość frontu i kształt działki — z geometrii, bez ręcznego mierzenia na mapie.
• Odległość od punktu odniesienia — np. centrum miasta, siedziby gminy, węzła drogowego.
• Powierzchnia zabudowy — z konturu budynku, gdy w RCN brakuje powierzchni użytkowej (a brakuje często).
• Dostęp do drogi publicznej — z sąsiedztwa działek drogowych.

Na co uważać

• Układy współrzędnych. ULDK zwraca geometrię w PL-1992, pliki powiatowe bywają w PL-2000. Do Google Maps potrzebny jest WGS84.
• Aktualność. EGiB i plany zmieniają się w czasie — dla transakcji sprzed kilku lat stan „dzisiejszy” może nie odpowiadać stanowi z dnia sprzedaży.
• Dostępność usług. Powiatowe WFS bywają niedostępne albo wolne. Lepiej korzystać z usług zbiorczych GUGiK tam, gdzie są.

W Estymacie te dane dociągają się same po imporcie transakcji — z ULDK, WFS i WMS, dla każdej transakcji w bazie.

Najczęstsze pytania

Co to jest ULDK?

ULDK to usługa lokalizacji działek katastralnych GUGiK. Po identyfikatorze działki zwraca jej geometrię i położenie, co pozwala pokazać działkę na mapie i policzyć jej kształt oraz szerokość frontu.

Skąd wziąć przeznaczenie działki w planie miejscowym?

Z Krajowej Integracji Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego (KIMPZP) i usług WFS gmin; strefy planów ogólnych udostępnia GUGiK. Przeznaczenie w MPZP bywa też zapisane w pliku GML z RCN przy działce.

Jak policzyć szerokość frontu działki?

Z geometrii działki, np. pobranej z ULDK lub z pliku GML. Ręczny pomiar na mapie jest możliwy, ale przy kilkudziesięciu transakcjach bardzo czasochłonny.