Plik GML z Rejestru Cen Nieruchomości — jak go otworzyć i przerobić na tabelę transakcji

Każdy, kto zaczynał pracę z Rejestrem Cen Nieruchomości, zna ten moment. Zamawiasz dane, dostajesz plik z rozszerzeniem .gml, klikasz dwa razy — i otwiera się przeglądarka albo notatnik z kilkudziesięcioma megabajtami tekstu. Gdzie tu jest cena? Gdzie powierzchnia?

Wszystko tam jest. Tylko rozrzucone po osobnych obiektach, które trzeba ze sobą połączyć.

Skąd wziąć dane z RCN

Masz trzy typowe źródła:

• Geoportal powiatowy lub starostwo — plik GML (często spakowany w ZIP). To najpełniejsze dane: z geometrią działek i budynków, danymi aktu i wszystkimi atrybutami.
• Dane GUGiK w formacie GeoPackage (.gpkg) — zbiorcze pliki transakcji i cen, po jednym na województwo.
• Wykaz transakcji w Excelu (.xls) — wygodny do przejrzenia, ale uboższy. W środku to zwykle tabela HTML w kodowaniu Windows-1250, a nie prawdziwy arkusz — stąd „krzaki” zamiast polskich znaków.

Co jest w pliku GML

GML z RCN to XML zbudowany z obiektów powiązanych odnośnikami. Jedna transakcja to kilka obiektów naraz:

Obiekt	Co zawiera
RCN_Transakcja	cena transakcji brutto, kwota VAT, rodzaj transakcji (wolny rynek, przetarg, egzekucja…), rodzaj rynku (pierwotny/wtórny), strony
RCN_Dokument	numer aktu, data, notariusz
RCN_Nieruchomosc	rodzaj nieruchomości, rodzaj prawa, udział, cena nieruchomości, powierzchnia gruntu
RCN_Dzialka	identyfikator działki, powierzchnia ewidencyjna, przeznaczenie w MPZP, geometria
RCN_Budynek	rodzaj budynku (KŚT), powierzchnia użytkowa, geometria
RCN_Lokal	funkcja lokalu, liczba izb, kondygnacja, powierzchnia użytkowa i przynależna
RCN_Adres	adres — czasem wpisany w obiekt, czasem tylko przez odnośnik

Żeby dostać jeden wiersz „adres – data – cena – powierzchnia – cena za m²”, trzeba te obiekty połączyć, a potem zdecydować, którą powierzchnię i którą cenę wziąć. I tu zaczynają się schody.

Jak otworzyć GML

QGIS otworzy plik i pokaże działki na mapie, ale każdy typ obiektu dostaniesz jako osobną warstwę. Połączenie transakcji z działkami, lokalami i udziałami robisz już sam — w QGIS albo w Excelu.

Excel potrafi zaimportować XML, ale przy RCN zwykle gubi powiązania między obiektami.

Program dedykowany, taki jak Estymat, robi to połączenie za Ciebie i od razu daje tabelę transakcji z ceną za m², udziałem, VAT-em i linkami do mapy.

Osiem pułapek, które psują ceny za m²

To są rzeczy, na które sama trafiłam, przerabiając pliki z różnych powiatów. Każda z nich potrafi zrobić z transakcji za 4 000 zł/m² „transakcję” za 140 zł/m² — albo odwrotnie.

1. Cena dotyczy całej transakcji

cenaTransakcjiBrutto to cena za wszystko, co sprzedano jednym aktem — czasem kilka działek, czasem działkę z udziałem w drodze. Cena poszczególnych nieruchomości i elementów bywa podana osobno, ale nie zawsze.

2. Udział to nie cała nieruchomość

Kupno udziału 1/10 w działce 1000 m² za 10 000 zł to 100 zł/m², a nie 10 zł/m². Cenę jednostkową liczysz od powierzchni pomnożonej przez udział:

3. Kilka działek i droga dojazdowa w jednym akcie

Działka budowlana plus 1/8 udziału w drodze wewnętrznej to typowa transakcja. Jeśli zsumujesz powierzchnie bez zastanowienia, zaniżysz cenę za m². Działki drogowe rozpoznasz po przeznaczeniu w MPZP (KD, KDD, KDL, KDW…) — najlepiej trzymać ich powierzchnię osobno.

4. Lokal z garażem albo z halą garażową

Mieszkanie 50 m² za 515 000 zł, sprzedane razem z udziałem w hali garażowej o powierzchni 3 700 m²? Po zsumowaniu powierzchni wychodzi 515 000 ÷ 3 750 ≈ 137 zł/m² zamiast 515 000 ÷ 50 = 10 300 zł/m². Dla lokali bierz powierzchnię lokalu głównego (mieszkalnego albo użytkowego), a nie sumę.

5. Cena brutto i VAT

Na rynku pierwotnym ceny są z VAT-em, na wtórnym zwykle bez. Do porównań używaj ceny netto (brutto minus VAT). Uważaj na błędy w danych — trafiają się rekordy, w których kwota VAT równa się całej cenie.

6. Powierzchnia w hektarach… albo nie

Powierzchnia działki powinna być w hektarach, ale niektóre powiaty eksportują ją w m². Różnica ×10 000 od razu rzuca się w oczy przy jednej transakcji, ale w tabeli z tysiącem wierszy łatwo ją przeoczyć. Najpewniej porównać powierzchnię z geometrią działki.

7. Układ współrzędnych

Geometria jest w układzie PL-2000 (strefy 5–8, EPSG:2176–2179) albo PL-1992 (EPSG:2180). Do Google Maps potrzebujesz WGS84. Kolejność osi (N,E czy E,N) też bywa różna.

8. Plik, który nie jest plikiem GML

Geoportale czasem zamiast danych zwracają stronę z błędem w HTML — z rozszerzeniem .gml. Do tego dochodzą stare „dane z migracji” sprzed kilkunastu lat, bez geometrii. Warto je odfiltrować po dacie aktu.

Najczęstsze pytania

Jakim programem otworzyć plik GML z Rejestru Cen Nieruchomości?

Plik GML otworzysz w QGIS (każdy typ obiektu jako osobna warstwa) albo w programie dedykowanym dla rzeczoznawców, takim jak Estymat, który łączy transakcje, działki, budynki i lokale w jedną tabelę z ceną za m².

Dlaczego cena za m² z pliku RCN wychodzi zaniżona?

Najczęściej przez udział (cenę trzeba dzielić przez powierzchnię pomnożoną przez udział), przez doliczenie działek drogowych lub garażu do powierzchni albo przez powierzchnię podaną w m² zamiast w hektarach.

Czym różni się GML od wykazu transakcji w Excelu?

GML zawiera pełne dane: geometrię działek i budynków, udziały, przeznaczenie w MPZP, dane aktu i VAT. Wykaz w Excelu jest prostszy do przejrzenia, ale uboższy — i często jest w rzeczywistości tabelą HTML w kodowaniu Windows-1250.

Czy dane z RCN trzeba czyścić przed wyceną?

Tak. Trzeba usunąć duplikaty (ta sama transakcja z kilku plików), rozliczyć udziały, oddzielić działki drogowe, sprawdzić VAT i jednostki powierzchni. Dopiero potem cena za m² nadaje się do porównań.